Có nên xuống tiền mua đất khi thị trường đang nóng sốt?

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu khác nhau. Để đưa ra khuyến cáo cụ thể, cần chia thành từng nhóm mục tiêu.

Ông Quang cho biết, hiện có 3 nhóm khách hàng chính đang mua đất gồm: giới đầu cơ, nhà đầu tư và người mua để sử dụng (tích lũy, xây nhà, cho con cái). Ông Quang đã chỉ rõ đặc tính và đưa ra lời cảnh báo đối với từng nhóm khách hàng này.

Với giới đầu cơ: Thị trường bất động sản liền thổ tại Tp.HCM và nhiều thành phố hiện đang bị giới đầu cơ dẫn dắt. Với những khách hàng gom đất để đầu cơ, thị trường nóng sốt là cơ hội lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Hầu hết giới đầu cơ đều sở hữu dòng vốn lớn, dài hạn, có khả năng mua - bán gây đột biến về giá... Họ thường đi mua theo từng nhóm và có chiến lược bài bản trong thế chủ động. Họ càng hoạt động mạnh khi thị trường càng nóng hổi và họ chỉ dừng mua khi thị trường gặp khó khăn, bước vào chu kỳ khủng hoảng.

Với giới đầu tư: Cơn sốt đất là cơ hội nhưng cũng là thách thức với giới đầu tư. Khi giá đất tăng, giao dịch thị trường tốt, mãi lực cao, họ sẽ dễ dàng mua bán kiếm lời. Nhưng giới đầu tư chỉ nương theo sóng mà chưa đủ sức tạo ra sóng nên sự chủ động của họ không cao bằng giới đầu cơ.

Về thách thức, dù có nhiều tri thức về thị trường nhưng nhà đầu tư khó tránh khỏi tâm lý mua theo đám đông. Khi giá bị đẩy lên cao, lòng tham ngày càng lớn khiến giới đầu tư ưu tiên lợi nhuận mà xem nhẹ tính pháp lý, giá trị thực nên tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi thị trường sốt dẻo, người mua đất để sử dụng

nên dành thêm thời gian để tìm hiểu kỹ. Ảnh minh họa: Internet

bởi vậy, khi thị trường nóng sốt, nếu thu lượm đất bằng dòng tiền nhàn rỗi, nhà đầu tư chỉ nên dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư bất động sản trong thời điểm hiện và nên giữ lại 70%. 70% lượng tiền mặt này được xem là dòng tiền săn tìm cơ hội chỉ nên tung ra vào thời điểm ăn nhập. Nếu nhà đầu tư muốn dùng đòn bẩy tài chính thì chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn (vay 50% giá trị tài sản trở xuống).

Với người mua để sử dụng: Người mua để dùng là nhóm khách hàng có ít kinh nghiệm nhất và có nhiều khả năng phải chịu thiệt thòi nếu mua vào thời khắc sốt đất. Họ chỉ mua đất khi có nhu cầu (sử dụng, để dành, cho con cái) và thường đã sẵn sàng về tài chính hoặc được gia đình hỗ trợ, vay nhà băng. Nếu không phải mua vội, người mua có thể dành thêm thời gian để quan sát, dò hỏi thị trường, định giá và tìm chuyên gia sản vấn pháp lý để đưa ra quyết định. Giá đất trên thực tại hiện đang rất cao, giá ảo và giá thật lộn lạo nhau.

Nếu người mua phải vay ngân hàng và còn hạn hẹp về tài chính thì có thể trì hoãn 12 tháng để dò xét thị trường. Việc đợi chờ giá giảm có bất lợi là có thể phải chờ rất lâu, tối thiểu 12 tháng để biết được xu hướng của thị trường.

Một thực tiễn mâu thuẫn hiện nay là dù sốt đất đã kéo dài suốt 4 năm (2015-2016-2017-2018) nhưng chưa thể xác định thời khắc mà thị trường sẽ bước vào chu kỳ suy thoái. Cũng không loại trừ khả năng khi giá đất giảm, giá của tài sản vẫn quá cao so với khả năng chi trả của nhóm khách hàng này.

Theo nhận định của chuyên gia Trần Khánh Quang, dù trong thời đoạn sốt dẻo hay khủng hoảng, thị trường bất động sản liền thổ đều có nhu cầu mua bán đan xen nhau. Để tránh mua hớ trong cơn sốt đất, người mua đất để sử dụng nên trì hoãn việc mua. Trong khi với giới đầu tư và đầu cơ, đây là thời khắc vàng để mua bán liền tay, tránh lỡ mất dịp.

Trước câu hỏi liệu kịch bản sụt giảm có xảy ra sau cơn sốt đất hay không, ông Quang cho rằng, có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm. Nhưng đồ thị tăng - giảm của giá đất còn phụ thuộc vào khu vực cũng như vị trí mà bất động sản tọa lạc.

Nếu khu đất nằm tại khu vực có thể xây dựng, vỡ hoang để ở hoặc cho thuê và có pháp lý hoàn chỉnh thì khả năng giảm giá rất thấp. Ngược lại, nếu khu đất chưa hoàn chỉnh pháp lý, nằm tại nơi có mật độ dân cư thấp, thời cơ khai thác cho thuê, làm thương mại không cao thì giá đất rất có thể sẽ giảm khi thị trường suy thoái.